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內容來自sina新聞

今年以來因為在全國卷地兇猛,泰禾集團(000732.SZ)賺足瞭眼球。在北京,十年來隻運作一個項目一度讓這傢房企陷入"難堪的低調"。不過,當8月8日章子怡、王剛、任志強一同出現在北京院子產品發佈會上時,泰禾展現瞭高調殺入房企排行榜的的野心--泰禾集團董事長黃其森放言,要用一年半的時間賣光這個貨值50億元的項目,走高周轉之路。樂居深度報道匯總》》

7個月前,位於孫河區域的北京院子項目是泰禾以18.5億元拍下的,樓面地價達到2.9萬元/平米,這一價格比龍湖此前拍得的臨近地塊貴瞭近萬元,但是比中糧地產拿下的臨近地塊又便宜瞭萬元--這已經成為本輪泰禾搶地潮"方向正確"的一個縮影。官方數據顯示,今年北京土地價格呈現節節攀高之勢。

孫河項目隻是一個開始。今年以來,在北京的土地市場,泰禾可能是存在感最為強烈的一傢房企。從今年1月11日以8.23億元拿下福建石獅市68488平米地塊開始,在今年110億元拿地目標下,泰禾分別在北京孫河鄉、臺湖鎮、石景山、福建寧德市、長樂市和上海市閘北區高溢價拿地,共耗費約95.92億元。逢地必搶的架勢,讓泰禾在媒體人眼裡,幾乎成瞭炒高地價的推手。"如果你在競拍現場看到瞭泰禾,不用懷疑,這塊地肯定又要拍出高價瞭。"

黃其森一手導演瞭泰禾高調躍進的戲碼,他的策略是:在2010年他將加碼商業地產計劃放上臺面,從福建、北京兩點漸向全國鋪開,在未來5年內開發20到30個地標級城市綜合體。目前泰禾拿下的土儲中有45%為商業項目規劃。

高價搶地之外,同行看到的是困惑。一傢排行前十的大型房地產公司內部管理人士說,"現在泰禾的銷售業績根本支撐不瞭其大手筆拿地,資金總體看還較緊張,估計它用的是很貴的錢。"行業內聚會聊天,說起泰禾,這些人一致認為這一輪若走得好,它便是下一個融創。"整得不好就此退出市場,也很有可能。"

"隻要後期不再拿新地,泰禾當期還不會有資金危機。"高策地產服務機構董事長陶紅兵說。不過,擴張野心當前,黃其森透露,下半年泰禾還將繼續拿地並超此前110億元限額,除北京、福建外,也會考慮攻占上海及廣東。

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泰禾錢從何來

作為傢族式管理特質濃鬱的閩籍房企,泰禾的土儲擴張與高調轉身也與黃其森的個人意志息息相關。在萬通控股董事長馮侖看來,黃其森性格溫和,執迷於細節,樂於創新。"他也是個追求理想,順便賺錢的人。"

依照當下的財務基本面觀察,預售款回籠無法完全支撐泰禾已經釋放的土地欲望,很多人將部分原因轉向黃其森的銀行高管出身。他是福建海峽銀行董事,而泰禾控股股東福建泰禾投資有限公司,現為福建海峽銀行第二大股東,並戰略註資東興證券(持股3.49%)、福建農商銀行(持股0.38%)。"要做好房地產必須懂金融,但我們有一個底線,就是絕不會向民間借高利貸。"黃其森說。

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但福建是確定無疑的主戰場。下半年泰禾推貨多集中在福建本土,可售貨值超200億元。2012年全年,在泰禾26億元營業收入中,福建地區貢獻超92%,銷售金額達62.31億元。截至今年3月,分別位於福州五四北與東二環的兩個泰禾廣場賣近50億,成為當地商業類項目銷冠。對於銷售目標能否達成,福建戰況是決定性的,孫河北京院子頂多是一個錦上添花的X因素。

閩籍房企的天然資源與人脈優勢,使泰禾告捷福建商業地產,但其復制全國的前景眼下並不明朗。"跟萬達不同,泰禾綜合體的產品、管理、現金流並未實現標準化。"蘭德咨詢總裁宋延慶說。

以五四北廣場為例,該綜合體位於建地貸款新北瑞芳建地貸款連接城郊與福州市區的高架橋處,市區客群難以跨橋來此消費,這導致客流輻射半徑偏小。一位不願具名的福建房地產專傢說,"在福州,泰禾廣場的選址風險將考驗企業的後期運營能力。"

大幅吞地的成本漸漲,若無後端銷售支撐,泰禾的資金鏈也有趨緊的可能。上述大型房企管理人士認為,黃其森對整個市場的判斷太過樂觀。在宋延慶看來,泰禾綜合體租售與豪宅銷售情況還遠不如龍湖、融創等房企同行。

根據中報顯示,拿地兇猛,已經導致泰禾的現金流已同比暴降25148.51%,上半年經營性現金流量凈流出82億元。上半年新增借款45.35億元,資產負債率從去年的82%左右小幅下降至80.02%,仍超出行業均值,在相對高位徘徊。

大筆吞地後,泰禾的股價已抬升至13.08元,陡升的市值在資本市場釋放出積極的信號,為進一步的融資提供瞭可能性。通過銀行貸款、民間私募及信托,泰禾放大瞭財務杠桿。自去年至今,它已向興業銀行累計借款超26億元。但此前"錢荒",興業銀行首當其沖,泰禾恐要為過分依賴單一銀行"金主"買單。

此外,如今業內還廣泛流傳著這樣的猜測,稱黃其森早前借其福建資源優勢集合幾名合夥人籌措資金,並與當地區政府談好,保證通過此輪運作打響企業品牌,再反哺地方財政。類似未經證實的猜測還有,泰禾此輪兇猛拿地,背後有神秘私募資金助力。泰禾一路逆襲追奔,錢從何來,同行都極為關心。

新浪樂居深度報道記者@董文艷/文

在北京的土地市場,今年泰禾可能是存在感最為強烈的一傢房企。

在今年初接受專訪時,黃其森曾告訴樂居記者,"2013年泰禾地產銷售會到200億,2014年力爭達到500億元。"不過,年景過半,這一目標願景已經縮水。根據近日發佈的半年報,泰禾集團2013年上半年地產銷售額35.93億元,計劃全年實現120億元-150億元的銷售目標。下半年泰禾要成績達標,加大推貨力度已成定局。

閩商的開拓和激進同樣促成瞭泰禾的福建出走,但進入規模擴張的高速路,企業人員儲備與管理機制的短板也逐漸暴露。據接近泰禾內部的人士透露,泰禾目前正向業內瘋狂挖人,比如向龍湖和萬達拋出橄欖枝。"它開出的收入條件很誘人,現在內部幾乎形成瞭一個'小龍湖'。"現其營銷操盤手原就職於龍湖重慶公司,策劃端負責人來自龍湖項目公司,而泰禾北京公司負責人曾在萬達負責預算成本。

很明顯,面對曾使陽光城和順馳步入兩極的房企規模情結,現在泰禾也在躍躍欲試。一個不錯的信號是,上半年泰禾實現營業收入21.6億元,同期增長380.9%,凈利潤4.12億元,同期增長878.8%;總資產達237億元,同比上漲73.54%。數倍的增長盡管帶來瞭底氣,但想要躋身500億第一軍團,這傢房企還需在高周轉的能力方面證明更多。否則,"廣拿地就隻是個別企業渴求市場份額的激進表現罷瞭。"北京中原地產市場總監張大偉說。

樂居深度報道匯總》》

此前,在京項目去化過慢的事實讓泰禾逃避土地增值稅的傳言甚囂塵上,現在,黃其森對北京院子的態度又被業界人士認為過於樂觀。以1500萬元意向總價來算,項目單價或達7萬元/平米。一位大型房企的一位項目營銷經理認為,泰禾有低級別產品賣高價的嫌疑。且項目1.1的容積率已讓院子系列失去優勢--房子幾米開外的間隔,卻豎起3米高的院墻,這對采光、通風、視野均有影響。

新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-08-27/09392385645.shtml

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