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內容來自sina新聞

  "前幾年一些三四線城市,搞瞭很多新城區、園區的開發,土地供應量很大,而需求又沒有跟上,所以一下子就過剩瞭。"廈門市政協委員、集美大學房地產發展研究所所長李友華對《第一財經日報》分析,在產業和公共資源分佈沒有調整的情況下,目前人口向一二線大城市集中的趨勢並沒有變化。

  中央城鎮化工作會議提出,要根據城市資源稟賦,發展各具特色的城市產業體系,強化城市間專業化分工協作,增強中小城市產業承接能力。全面放開建制鎮和小城市落戶限制,有序放開中等城市落戶限制,合理確定大城市落戶條件,嚴格控制特大城市人口規模。

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  2011年初,在一線城市和較為發達的二線城市均紛紛采取限購政策的影響下,大型房企開始向一些普通二線和三四線城市進軍。

  "三四線城市首先得有人。"李友華說,城鎮化過程中的人口市民化應該是一個梯度轉移,即村鎮人口主要向三四線城市人口轉移,但現在農村的人口大多直接向一二線城市發展,再加上很多三四線城市人口還在向一二線城市轉移,所以三四線城市的發展一直比較慢。

  "三四線城市房屋貸款率利計算公式excel關鍵在於是否有產業,沒有產業就沒有就業機會,就不可能吸引到人才,沒有產業光發展房地產就是空心的。"龍斌說。

  在中原地產市場研究部總監張大偉看來,恒大作為一個主要在二三線城市發展的標桿房企,最近在北京、上海等城市全面爆發,可以說是一個標志,代表瞭2013年全國樓市分化,房企中心全面轉移到一二線城市。目前一二線城市是三高,即高利潤、高周轉、高去化率,而三四線則是高庫存、低去化、低增長。

  2011年前三季度,土地出讓收入排名前十的城市中,出現下跌的城市全部為一線城市或者發達的二線城市,與之形成鮮明對比的是,從2011年初,三四線城市的土地成交金額同比不斷攀升,常州、揚州等城市增幅明顯。

  他認為,三四線城市發展較慢一方面是由於產業發展較慢,另一方面也是公共資源的稀缺。在發達國傢,中小城市所享有的教育、醫療等公共資源與大城市差距不大,但在我國,目前這一差距仍十分懸殊。

  李友華說,關鍵在於怎麼通過政策的引導把三四線城市建設好。"首先應通過產業結構的調整、通過總部經濟發展、通過中心城市發展帶動周邊城市。" 李友華分析,要通過產業的發展和公共資源政策的均等化,讓那些往一二線城市轉移的人口留在三四線城市,讓村鎮的人口向三四線城市轉移,這樣才能真正發展三四線城市。

  盡管如此,一二線大城市的樓市仍被看漲。原因在於,目前特大城市的開發強度已經很高,可供進一步建設的用地十分有限。在公共資源和對周圍人口的集聚力沒有改變的情況下,一二線城市的房價很有可能進一步推高。

  在新一輪的城鎮化建設中,中小城市將是發展重點,這或許將影響未來地產行業的佈局。

  在這種情況下,今年以來,大型開發商紛紛將眼光重新瞄準瞭一線城市和發達二線城市。12月4~5日的24小時內,恒大在上海、南京收獲多宗土地,在上海、南京連續拿下7幅地塊,總成交金額103億元。

  這也意味著,作為城鎮化的主力軍,三四線城市可能成為未來房地產市場佈局的重點。

  據中原地產統計,前11月,標桿房企在一線城市土地購入金額達905億,同比上漲119%,而在三四線城市僅購入147億。這也預計後市一二線城市拿地競爭將更加劇烈。

   謹防空心化

  不過,此次城鎮化會議意味著未來大城市發展將受到嚴格控制。會議指出,城鎮建設用地特別是優化開發的三大城市群地區,要以盤活存量為主,不能再無節制擴大建設用地;根據區域自然條件,科學設置開發強度,盡快把每個城市特別是特大城市開發邊界劃定。

  但這也很快引來瞭過剩之憂。從去年開始,鄂爾多斯、營口、常州、惠州等城市相繼爆出樓市泡沫危機,"鬼城"現象在不少三四線城市蔓延。以營口為例,據媒體報道,當地有些樓盤在開盤兩年後,銷售面積依然隻有20%左右。

開發商開始重回三四線城市 仍須謹防出現空心化

    三四線城市樓市軌跡



新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2013-12-17/08142540538.shtml

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