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上市房企綜合創新能力排行榜TOP50出爐
原標題：上市房企綜合創新能力排行榜TOP50出爐 規模不占壓倒性優勢 民企創新更具靈活性
歷時兩月，時代周報聯袂專業團隊同策咨詢研究部研發的《上市房企綜合創新能力TOP50》榜單在11月17日出爐。
其中，萬科、綠地、萬達、綠城、保利、碧桂園、恒大、中國金茂和世茂位居上市房企綜合創新能力排行榜TOP10之列。從企業規模來看，該TOP10房企並未呈現規模性占壓倒性優勢之態。排名前三的萬科、綠地和萬達整體規模龐大，在房企千億陣營裡處於領先地位，他們在創新5大維度方面都有超群體現。值得註意的是，綠城、中國金茂、世茂等百億至千億規模間的中等生同樣在TOP10榜單中有一席之位，他們在綜合創新能力方面擁有出眾表現。
從創新5大維度均衡表現來看，領頭羊萬科表現最為優秀，其創新型產品物業類型豐富，互聯網思維運用突出，在小股操盤和事業合夥人模式等方面扮演的都是行業帶頭大哥角色。在融資和組織變革方面，萬科排名雖不居首但具體表現依舊有可圈可點之處。綠地、萬達、碧桂園等房企也存有類似特征。而恒大、綠城等房企，則呈現“整體表現處於中上水平，個別維度得分較高”特征，如恒大在融資創新維度得分最高，而綠城在營銷創新維度表現突出。
在市場經濟發達的今天，民營企業在創新性和靈活性方面更具優勢，特別是在企業運營方面，民營企業所表現出的靈活性遠比國企或是央企要強。不難發現，上市房企綜合創新能力TOP10房企大部分為民營企業，具有國企或央企背景的隻有4傢，分別為綠地、招商、保利和中國金茂。
不過，改革成為貫穿“十三五”時期的一條主線，其中國企改革將是重頭戲。事實上，國資背景房企近年來在組織變革方面已不斷加分。如綠地通過一系列措施引入戰略投資人並進行混合所有制改革，在股權治理完畢後通過借殼方式在A股上市。同樣，招商、華僑城等國有企業在組織變革上都有主動動作。
在個別企業方面，融創憑借其在營銷方面的出眾表現，位居TOP50榜單第13位；而華夏幸福憑借其在“園區+地產”的產業新城運營模式，以及在產品創新方面突出表，現躋身TOP50榜單15位。在榜單中，中海位居榜單26位。在傳統規模性榜單中，中海一直是佼佼者，但從創新性指標來看，其各項指標的得分都不具優勢，故在綜合排名中較為落後。
房地產+探索 創新動力來瞭
同策咨詢研究部通過傳統住宅產品中的微創新以及房企涉入創新產品物業類型等核心指標來衡量其在產品創新中的力度。產品創新力排名TOP10的房企中，他們在傳統住宅微創新方面花費心思，不少房企研發出瞭Mini戶型、挑高戶型、智能房屋等。
在不斷湧現出的新產品類型上，我們都能看到萬科的影子，且萬科新產品項目的落地速度十分迅速，並非像很多企業一樣僅僅停留在概念層面。比如在國內物流地產尚無成熟的開發模式可借鑒情況下，萬科充當瞭先行者。自去年5月借簽約河北廊坊項目宣佈進軍物流地產後，萬科在至今一年半時間裡已累計獲取瞭7個物流地產項目。再如長租公寓，這是存量地產時代的資本新寵，萬科推出租客需面試的長租公寓版本萬科驛，並在全國范圍內落地10餘個萬科驛項目。
“互聯網+”概念很火，因為加號的背後，有諸多可以值得探索和付諸行動的利益點，延伸到房地產行業亦如此。“房地產+”的概念，就是要解決更多與房子相關的產業鏈的融合，人們的生活鏈有多長，痛點有多少，就會有多少種“+”法。保利“全鏈條”介入養老產業的產品和熹會，萬達重金押註的新秀場文旅城，華夏幸福深耕“園區+地產”的產業地產運營等都是基於此出發點。
新遊戲規則下“守”與“破”
與互聯網的嫁接，會是未來房地產行業在營銷領域內一個重要的探索方向，故而在本研究中，同策咨詢研究部將“借助互聯網營銷”作為營銷創新維度的重要指標。在結果導向前提下，具有創新性的營銷能為房企創造更多的產出，故而“人均產出”也被引入為關鍵性二級指標，期望從手段和結果兩方面來評判房企的營銷創新能力。
去年至今，去庫存一直是房企生死之戰。保利、龍湖、世茂、中海等多傢房企都把去庫存寫進瞭2014年年報，並稱2015年一大重點為加快庫存去化。如何打響這一戰，還沒有哪傢房企敢拍胸脯。
過去這些年，地產營銷始終靠近銷售端，對於核心產品研發，對客戶需求把握、分析涉及較少，滲透較弱。但遊戲規則巨變的當下，地產營銷的認知也早已到瞭轉型關口。
在“互聯網+”的春風拂過之後，房企紛紛開始嘗試通過新思維撬動沉重的地產。
就在剛剛過去的雙十一購房狂歡節，萬科、保利、中國金茂等把心跳、變數、刺激玩得淋漓盡致，其中中國金茂以41.88億元的傲然戰績再次坐上瞭雙十一光盤節的頭把交椅。
探路房企“輕資產”N種玩法
同策咨詢研究部通過房企成本控制、創新運營規模、服務創新等三方面來衡量房企的運營創新能力。樓市下半場，過往囤地升值的傳統重資產模式已步履維艱。在“轉型”成為整個行業探索的方向時，輕資產無疑是最好的選擇之一，並正成為整個行業的主流趨勢。
在深入尋找新增長點的十字路口，以萬科、保利為首的一批房企已另辟蹊徑，開辟出小股操盤、地產基金等盈利模式，花樣年等則發力互聯網轉型社區服務，將過去房企靠賣房盈利的模式，擴展為由銷售收入、運營收入和服務傭金三駕馬車拉動。 此外，以綠城為代表的代建輸出模式，也能為房企帶來更高的利潤。
在同策咨詢研究部對房企運營創新的評判中，輕資產運營規模和對成本的控制，是較重要的評判指標。從典型房企來看，萬科憑借“小股操盤”方式，不但做大瞭企業規模，保持銷售金額排名穩居行業榜首，且在盈利方面也有不錯的表現。今年上半年，萬科實現凈利潤87.8億元，同比去年增長23%；凈利率13.5%，也同比去年上升0.1個百分點。在行業整體利潤率下滑的時代，萬科通過轉變運營方式，能夠保持利率不降反升。
在服務創新方面，曾經不被重視的物業服務正被房企視為下一個金礦。如今，大牌房企也已紛紛加碼物業管理領域，推出社區O2O平臺，比如萬科推出“睿服務”，並配套瞭APP“住這兒”；綠城亦推出瞭“幸福綠城”APP，制定瞭“綠粉+”計劃。
去年6月，彩生活上市3天後，市值就反超母公司花樣年，這樣的高估值資本故事成為其他房地產商意欲效仿的典型樣本。一年多來，已有多傢龍頭房企宣佈要將旗下物業公司分拆上市，如萬科、中海、保利、碧桂園等都把掘金物業服務的戰略提上瞭日程。
互聯網金融春天裡的故事來瞭
同策咨詢研究部引入創新融資方式及規模作為關鍵指標，並引入一定時間段內的總融資，來反映房企的融資能力。2015年房企融資創新力排行榜中，恒大高居榜首，這主要是由於其領先於其他企業的融資規模。據不完全統計，從2014-2015年中期，恒大通過銀行貸款、發行票據、發行永續債等多種融資方式融得資金超過1000億元。泰禾同樣在資本市場頻頻出手，讓外界領教瞭其豐富的投融資經驗和嫻熟的資本市場操盤能力。截至10月16日，泰禾今年通過資本市場發行中期票據、公司債券、股票等多種融資手段，累計完成和計劃募集的資金總額已經達到220億元。
分羹互聯網金融，房企正迎來“幸福時光”，作為直接融資，它比影子銀行等間接融資方式具有一定的優越性。盧志強麾下泛海控股，率先吹響進軍互聯網金融的號角，其已涉足證券、信托、保險三大業務領域，劍指外界羨慕不已的“全金融牌照”。不甘示弱者，選擇抱團強強聯合。嫁接瞭互聯網、金融和房地產三大要素的“地產寶”平臺面市，它身後站著的是綠地、阿裡巴巴、中國平安等大鱷。進入第四次轉型期的萬達，也把金融板塊納入集團主業。
合夥人時代 權同享利共綁
同策咨詢研究部引入激勵及股權優化機制作為衡量該維度的關鍵指標，其中涉及房企在員工持股計劃、合夥人制度、引入戰略投資者及重組/分拆等方面的表現。
在上市房企組織變革創新力TOP10排行榜中，排名居前的房企絕大多數帶有國企改革“印記”，如綠地、招商、華僑城、格力等，這些企業在經濟改革大潮中，勇於“斷臂”積極重組，通過改革和創新來增強企業運營效率等。
以“利益共享”為核心的合夥人制度風生水起。帶頭大哥萬科將事業合夥人計劃搬上臺面後，綠地、碧桂園、越秀、新城、陽光城等各類合夥人版本不斷豐富化，來勢洶洶。
“我希望萬科在第四個十年之後，可以培養出200個億萬富翁”，萬科總裁鬱亮並不違言希望推動合夥人制度來制造更多的億萬富翁，他認為隻要通過運營效率的提升就能夠做到。
碧桂園的合夥人機制到瞭成果驗收時刻。其已申報“同心共享”項目數為45個，合夥人平均回本期為9個月，平均年化自有資金回報率高達61%。
上市房企產品創新力TOP10
01 萬科企業股份有限公司
02 綠地控股股份有限公司
03 碧桂園控股有限公司
04 保利房地產（集團）股份有限公司
05 大連萬達集團
06 綠城中國控股有限公司
07 恒大地產集團有限公司
08 廣州富力地產股份有限公司
09 華夏幸福基業投資開發股份有限公司
10 招商局地產控股股份有限公司
上市房企營銷創新力TOP10
01 萬科企業股份有限公司
02 融創中國控股有限公司
03 綠城中國控股有限公司
04 中國金茂控股集團有限公司
05 龍湖地產有限公司
06 恒大地產集團有限公司
07 保利房地產（集團）股份有限公司
08 綠地控股股份有限公司
09 大連萬達集團
10 世茂房地產控股有限公司
上市房企運營創新力TOP10
01 萬科企業股份有限公司
02 招商局地產控股股份有限民間二胎房貸貸款全省皆可處理公司
03 世茂房地產控股有限公司
04 中國金茂控股集團有限公司
05 遠洋地產控股有限公司
06 大連萬達集團
07 深圳華僑城股份有限公司
08 綠城中國控股有限公司
09 華夏幸福基業投資開發股份有限公司
10 花樣年控股集團有限公司
上市房企融資創新力TOP10
01 恒大地產集團有限公司
02 華潤置地有限公司
03 綠地控股股份有限公司
04 碧桂園控股有限公司
05 萬科企業股份有限公司
06 泰禾集團股份有限公司
07 廣州富力地產股份有限公司
08 遠洋地產控股有限公司
09 金融街控股股份有限公司
10 世茂房地產控股有限公司
上市房企組織變革創新力TOP10
01 綠地控股股份有限公司
02 深圳華僑城股份有限公司
03 招商局地產控股股份有限公司
04 格力地產股份有限公司
05 大連萬達集團
06 碧桂園控股有限公司
07 萬科企業股份有限公司
08 中天城投集團股份有限公司
09 陽光城集團股份有限公司
10 北京首土融建融新北金山土融建融都開發股份有限公司
本榜單由時代周報與同策咨詢共同發佈
附：研究樣本及范圍
理論上，本次研究對象應覆蓋在A股132傢及H股132傢，共264傢上市房企。這兩年不少中小房企地產業務萎靡，甚至停滯，這當中也有不少轉型退出房地產行業，在剔除這兩類房企後，本次研究樣本共包括A股及H股120傢主業仍為房地產且具有一定規模的上市房企。
研究思路及方法
在研究方法上，本研究主要采用瞭層次分析法（AHP）確定不同維度和指標之間的權重。在指標信息的獲取上，本研究通過對房企定期報告、公告，並輔助網絡新聞等公開信息進行大規模檢索，盡可能公開公正地對房企進行評判。
我們也不排除個別房企因公開信息發佈較少，評判結果受影響，為彌補因企業資料缺失或信息未公開等可能造成的結果較大偏離情況，我們對不同維度進行專傢打分，並賦予一定的權重，來平滑此類情況的發生。
研究維度及指標說明
本研究從產品、營銷、運營、融資、組織變革創新五個維度，選取瞭15個二級指標來衡量房企的綜合創新能力。在對各維度指標進行評判時，我們同時引入專傢打分法，以使結果通過定量和定性的方法更趨於合理。
研究者對榜單的說明:
1. 本報告的基礎資料是同策咨詢研究部所獲取的上市企業公開資料。研究團隊獲取上述資料所包含的客觀數據，在此基礎上打分（“專傢打分法”），再放入相關數學模型，運算而得評估結果。我們力圖盡可能客觀公正地對研究對象，但對這些信息的真實性，研究結論的準確性和完整性不做任何保證。
2. “創新”是一個沒有統一技術定義的詞語或概念，本研究報告的研究方法、思路和指標的確定，是基於我們對“創新”的理解，並結合數據可獲得性，房企特性及房地產行業現階段的發展所提出。盡管研究團隊已盡其所能，但仍難免一傢之言。研究結果意在激發房地產企業走出傳統，擁抱變化，排名結果本身僅供參考。
3. 由於時間的限制和對企業陳述一致性的考慮，本報告的研究團隊僅以公開資料為基礎，並未直接接觸被研究對象。
同策咨詢研究部簡介：
同策咨詢研究部為同策咨詢集團研究部門，作為智力密集的應用型專業團隊，我們依托專業宏觀研究能力，包括市場研究、宏觀經濟研究、房企戰略佈局模式研究、市場趨勢預測模型建立等，並擁有自主研發的數據庫資源，跟蹤全國各地房地產市場、開發企業的最新進展。
在宏觀經濟、樓市政策、房地產市場、房企等研究方面擁有雄厚的專業實力，有力保證瞭研究成果具有良好的專業性、實戰性、權威性和前沿性。
本文來源：時代周報
新聞來源http://money.163.com/15/1117/07/B8JT58K000253B0H.html
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